Kiedy za pleśń odpowiada właściciel mieszkania?

Gdy problem wynika ze stanu technicznego nieruchomości

Jeżeli przyczyną wilgoci jest wada lub awaria elementu nieruchomości, którym zarządza wynajmujący, odpowiedzialność może spocząć na właścicielu. Przykładem może być przeciek związany z instalacją, zawilgocenie wynikające z problemu technicznego budynku czy awaria, której najemca nie spowodował.

Ustawa o ochronie praw lokatorów określa obowiązki wynajmującego dotyczące m.in. utrzymania budynku i lokalu oraz sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Jednocześnie szczegółowy podział obowiązków może wynikać także z umowy najmu.

Ważne jest więc rozróżnienie dwóch sytuacji: Najemca zauważył problem techniczny i go zgłosił, właściciel powinien sprawdzić sprawę w zakresie swoich obowiązków. Najemca sam doprowadził do zawilgocenia przez niewłaściwe użytkowanie lokalu, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej.

Kiedy za pleśń może odpowiadać najemca?

Gdy problem powstał wskutek niewłaściwego korzystania z mieszkania

Najemca ma obowiązek korzystać z lokalu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i dbać o jego stan. Problem może powstać na przykład wtedy, gdy mieszkanie jest stale niedogrzewane, pomieszczenia nie są wietrzone, kratki wentylacyjne zostają zasłonięte, a duża ilość pary wodnej jest regularnie wprowadzana do mieszkania bez jej odpowiedniego odprowadzania.

Ustawa przewiduje obowiązki najemcy związane z utrzymywaniem lokalu we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz określa naprawy i czynności konserwacyjne, które mogą obciążać najemcę.

Przykład: pleśń w narożniku przy oknie

Wyobraź sobie, że w sypialni pojawia się ciemny nalot w narożniku ściany zewnętrznej. Jeśli okaże się, że w tym miejscu jest mostek termiczny i ściana jest dużo zimniejsza niż reszta pokoju, przyczyna leży po stronie lokalu, więc naprawa należy do właściciela. Jeśli natomiast kratka wentylacyjna jest zastawiona szafą, a pranie schnie w tym pokoju przy zamkniętym oknie, odpowiedzialność może spoczywać na najemcy.

Czy wystarczy powiedzieć najemcy: „proszę więcej wietrzyć”?

Taka rada pomaga tylko wtedy, gdy przyczyną jest wilgotne powietrze w mieszkaniu. Jeśli źródłem jest przeciek albo niesprawna wentylacja, otwieranie okien nie rozwiąże problemu.

Na przyczynę techniczną wskazują sygnały, takie jak mokra ściana, zacieki, odpadająca farba lub tynk, plama, która się powiększa, albo pleśń, która wraca kilka tygodni po wyczyszczeniu. Wtedy warto zmienić pytanie z „kto nie wietrzy?” na „skąd dokładnie bierze się wilgoć?”.

Pomóc mogą proste narzędzia. Higrometr pokaże wilgotność powietrza w różnych porach dnia, a za komfortową uważa się zwykle wilgotność na poziomie 40–60%. Sprawność wentylacji oceni kominiarz, a w trudniejszych przypadkach badanie termowizyjne pokaże, które fragmenty ścian są wyraźnie zimniejsze.

Co zrobić, gdy w wynajmowanym mieszkaniu pojawi się pleśń?

Najpierw udokumentuj problem i ustal jego przyczynę, a dopiero potem rozmawiaj o kosztach. Ta kolejność chroni obie strony przed niepotrzebnym konfliktem.

1. Najemca robi zdjęcia plamy z datą i zgłasza problem właścicielowi na piśmie, na przykład e-mailem lub SMS-em, a nie tylko telefonicznie.
2. Właściciel ogląda lokal i sprawdza, czy wcześniej były tu awarie lub przecieki.
3. Obie strony sprawdzają wentylację, wilgotność i instalacje. Jeśli przyczyna nie jest oczywista, właściciel wzywa specjalistę.
4. Najpierw usuwa się źródło wilgoci, a dopiero potem sam nalot. Zamalowanie plamy tylko ukryje problem na kilka tygodni.
5. Ustalenia i wykonane naprawy warto potwierdzić w wiadomości, żeby została po nich ślad.

Niewielki nalot najemca może usunąć sam odpowiednim środkiem. Poważniejsze prace, takie jak osuszanie ściany czy naprawa instalacji, powinien wykonać dopiero po uzgodnieniu z właścicielem.

Czy właściciel może potrącić pleśń z kaucji?

Nie każda naprawa może zostać automatycznie potrącona z kaucji

Kaucja zabezpiecza należności związane z najmem, ale nie oznacza, że właściciel może zatrzymać dowolną kwotę po zakończeniu umowy. Jeżeli szkoda powstała z winy najemcy, sytuacja może uzasadniać dochodzenie kosztów jej usunięcia. Jeśli jednak pleśń była skutkiem wady nieruchomości, obciążanie najemcy kosztami może być nieuzasadnione.

Dlatego przed zakończeniem najmu warto mieć:

• protokół zdawczo-odbiorczy,
• dokumentację fotograficzną,
• informacje o zgłaszanych awariach,
• potwierdzenia wykonanych napraw,
• korespondencję między stronami.

Im lepiej udokumentowany jest stan mieszkania, tym łatwiej rozstrzygnąć spór.

Czy można rozwiązać umowę najmu z powodu pleśni?

W poważnych przypadkach przepisy przewidują szczególne uprawnienia

Pleśń to nie tylko problem estetyczny. Jeżeli stan lokalu stwarza ryzyko dla zdrowia, mogą mieć zastosowanie przepisy dotyczące wad lokalu. Kodeks cywilny dopuszcza sytuacje, w których najemca może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów, jeśli wady zagrażają zdrowiu. Nie oznacza to jednak, że każda mała plama pleśni daje podstawę do natychmiastowego zakończenia najmu. Ważna jest skala problemu, przyczyna oraz wpływ na zdrowie. Jeżeli sytuacja jest poważna i strony nie potrafią dojść do porozumienia, warto skonsultować się z prawnikiem.

Jak zapobiegać pleśni w mieszkaniu?

1. Regularnie wietrz

Szczególnie po kąpieli, gotowaniu i innych czynnościach powodujących dużą ilość pary wodnej.

2. Dbaj o sprawną wentylację

Nie zasłaniaj kratek i nie blokuj przepływu powietrza.

3. Nie dopuszczaj do nadmiernego wychłodzenia mieszkania

Zimne powierzchnie sprzyjają skraplaniu pary wodnej.

4. Kontroluj wilgotność

Prosty higrometr może szybko pokazać, czy w mieszkaniu pojawia się problem z nadmierną wilgotnością.

5. Odpowiednio susz pranie

Jeżeli suszysz pranie w mieszkaniu, zadbaj o skuteczne odprowadzanie wilgotnego powietrza.

6. Reaguj na przecieki

Nawet niewielki wyciek może z czasem doprowadzić do poważnego zawilgocenia.

7. Nie zasłaniaj całkowicie ścian dużymi meblami

Szczególnie dotyczy to chłodnych ścian zewnętrznych.

8. Nie zamalowuj problemu

Jeżeli pleśń wraca, trzeba znaleźć przyczynę.

FAQ – najczęstsze pytania

Podsumowanie

Pleśń w wynajmowanym mieszkaniu nie przesądza o winie żadnej ze stron. Najpierw trzeba ustalić źródło wilgoci, a dopiero potem rozmawiać o kosztach, kaucji czy dalszym najmie. Szybkie zgłoszenie, zdjęcia i spokojna rozmowa oszczędzają obu stronom pieniędzy i nerwów.

Nie chcesz sam pilnować zgłoszeń, fachowców i rozmów z najemcą? Eksperci Home Management zajmą się tym za Ciebie: zareagują na usterkę, ustalą przyczynę i zadbają o dokumentację, żeby Twoje mieszkanie było w dobrych rękach. Sprawdź jak działa zarządzanie najmem z Home Management. 

https://neweditor.hmgt.pl/uslugi