Nadal część z osób rozpoczynających przygodę z inwestowaniem w nieruchomości dąży do zwiększenia opłacalności biznesu omijając obowiązek podatkowy. Wiążę się to jednak z wieloma problemami, nie tylko sprowadzającymi się do zapłaty zaległego podatku. „Przy najmie możemy wyróżnić dwa obowiązki podatkowe – podatki od nieruchomości i podatek od najmu – żaden z nich nie powinien być uiszczany przez najemcę. Brak płatności któregokolwiek z nich może być dla nas bardzo problematyczny” – wyjaśnia Marta Żółkowska z Metrohouse – „Zaległości w podatkach lokalnych prowadzić mogą do problemów z uzyskaniem kredytu lub wpisem właściciela lokalu do Krajowego Rejestru Dłużników. To poważne konsekwencje, które odczuwa się przez lata. Z kolei brak płatności podatku od najmu może się wiązać z grzywną, mandatem karno-skarbowym i utratą części prawnej ochrony przy najmie lokalu”.

W ramach tworzącego się obecnie rynku zarządzania najmem, obserwuje się wzmożone zainteresowanie ochroną najmowanego lokalu. „Dostrzegliśmy konieczność lepszego zabezpieczenia interesów naszych klientów w ramach zarządzania najmem” – mówi Maciej Klukowski z Home Management by Metrohouse – „dlatego zależy nam na podpisywaniu umów najmu okazjonalnego. Daje to większe gwarancje bezproblemowego najmu i skuteczniej chroni w przypadku konieczności zmiany najemcy. Nie można jednak tego zrealizować przy brak zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego”. Stąd też opłacanie podatków (czy w formie zryczałtowanej czy według normalnej skali podatkowej) to nie tylko obowiązek, ale również możliwość zabezpieczenia się w przypadku niesolidnych najemców.

Ryczałt się opłaca

„Licząc rentowność lokalu nie można pomijać kwestii podatków. Tak jak w przypadku lokat bankowych, podatek od zysków kapitałowych (tzw. podatek Belki) jest naliczany automatycznie, tak podatek od najmu również powinien być wyliczany przy efektywnych zyskach. Przy lokacie na 2% podatek Belki to 0,38%, czyli 19% od zysku uzyskiwanego z naszych pieniędzy. Widać wyraźnie, że 8,5% podatku od najmu (liczonego od przychodu) jest zdecydowanie korzystniejsze. „Pamiętajmy, że podatek płacimy wyłącznie od czynszu najmu. Do opodatkowania nie wliczamy kosztów administracyjnych i innych opłat. Odpowiednia konstrukcja umowy najmu powinna to wyraźnie określać. Sam urząd skarbowy przy składaniu deklaracji prosi o kopię takiej umowy” – przypomina Maciej Klukowski – „Przy wyborze opodatkowania na zasadach ogólnych ważne jest, abyśmy mieli dobrze udokumentowane wydatki na nieruchomość i mogli je przedstawić do kontroli po kilku latach”. Dlatego faktury na papierze termicznym czy maile z fakturami elektronicznymi powinniśmy skopiować lub wydrukować. To może być kluczowe przy ewentualnych wyjaśnieniach.

Ważne jest również, że zmiana formy opodatkowania może być dokonywana w czasie. W przypadku wystąpienia zatem kosztów remontów czy zmian w aranżacji lokalu kolejna umowa najmu może być opodatkowana w innej skali. To daje dodatkowe korzyści podatkowe – warto jest w takim wypadku skonsultować się ze specjalistami w tym zakresie. Takie usługi nie są drogie, a pozwalają istotnie poprawić rentowność naszej inwestycji w nieruchomości.

Na pytanie, kto stoi za sukcesem branży deweloperskiej, ale po części także dobrego tempa sprzedaży na rynku wtórnym, większość uczestników rynku zapewne odpowie, że są to inwestorzy. – Nie jest to grupa jednolita – wśród nich zdarzają się klienci stawiający pierwsze kroki w biznesie, jakim jest wynajem mieszkań, zwykle pod wpływem doniesień medialnych na temat wysokiej rentowności takich inwestycji, ale także z braku łatwych w percepcji narzędzi inwestycyjnych. Nieruchomości są przez nich postrzegane jako stabilna długoterminowa lokata kapitału, odskocznia od depozytów bankowych, których dalsze utrzymywanie, w ich mniemaniu, jest zupełnie pozbawione sensu. Tacy klienci dysponują odpowiednimi zasobami gotówki, by dokonywać zakupu bez wsparcia kredytowego, komentuje Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji Metrohouse. Bez względu na lokalizację inwestycji celem są niewielkie jednostki mieszkaniowe, które można następnie bez trudu wynająć. Wspólnym mianownikiem jest zapewnienie przynajmniej średniego rynkowego standardu (który z roku na rok się poprawia) i dobrego położenia gwarantującego zainteresowanie potencjalnych najemców.