Zepsuta pralka, cieknący kran, pęknięta rura – gdy coś się psuje w wynajmowanym mieszkaniu, pojawia się pytanie: kto powinien to naprawić – właściciel czy najemca? Odpowiedź zależy głównie od rodzaju usterki i zapisów w umowie.
Co mówi prawo?
Kodeks cywilny nakłada na właściciela obowiązek utrzymania mieszkania w stanie przydatnym do użytku przez cały okres najmu. Najemca z kolei ma dbać o lokal i pokrywać koszty drobnych napraw wynikających z codziennej eksploatacji. Problem w tym, że granica między tym, co „drobne”, a co „poważne”, bywa płynna.
Za co odpowiada najemca?
Najemca powinien utrzymywać mieszkanie w czystości i porządku oraz na bieżąco reagować na drobne usterki. Do jego obowiązków należą m.in.:
- wymiana żarówek, baterii czy bezpieczników,
- czyszczenie syfonów i odpływów,
- konserwacja okuć, zawiasów, klamek,
- uszczelnianie kranów i drzwi lodówki,
- naprawy drobnych uszkodzeń ścian czy mebli.
Zaniedbanie tych czynności może prowadzić do poważniejszych awarii, za które najemca poniesie już pełną odpowiedzialność.
Co leży po stronie właściciela?
Właściciel odpowiada za wszystkie istotne elementy techniczne i konstrukcyjne mieszkania, w tym:
- instalacje (gazową, elektryczną, wodno-kanalizacyjną, grzewczą),
- okna i drzwi (jeśli ich stan uniemożliwia normalne użytkowanie),
- poważne awarie (np. wycieki, uszkodzenia konstrukcji, brak ogrzewania),
- trwałe wyposażenie lokalu (np. wbudowany sprzęt AGD), jeśli usterka wynika ze zużycia, a nie z winy najemcy.
W skrócie: właściciel ma obowiązek zapewnić, że lokal przez cały okres najmu będzie bezpieczny i nadający się do zamieszkania.
A co ze sprzętem AGD?
W przypadku usterek pralek, lodówek czy zmywarek decyduje przyczyna awarii:
- jeśli sprzęt zużył się w sposób naturalny – koszt ponosi właściciel,
- jeśli został uszkodzony przez najemcę (np. przez niewłaściwe użycie) – odpowiada najemca.
Dla bezpieczeństwa warto sporządzić dokładny protokół przekazania mieszkania z opisem i zdjęciami stanu technicznego sprzętów.
Sytuacje awaryjne – co robić?
W przypadku poważnych i nagłych usterek (np. wyciek gazu, pęknięta rura, brak ogrzewania zimą), najemca ma prawo działać od razu:
- powinien wezwać fachowca,
- zachować rachunki i dokumentację zdjęciową,
- jak najszybciej poinformować właściciela.
Jeśli działanie było konieczne i uzasadnione – właściciel powinien zwrócić poniesione koszty.
Czy forma najmu ma znaczenie?
Forma umowy (zwykła czy okazjonalna) nie wpływa na zakres odpowiedzialności za naprawy. Najem okazjonalny dotyczy głównie zabezpieczeń na wypadek eksmisji i nie zmienia obowiązków stron w codziennym użytkowaniu lokalu.
Jak uniknąć konfliktów?
Kluczowa jest dobra umowa najmu, która precyzyjnie określi:
- zakres odpowiedzialności obu stron,
- sposób zgłaszania usterek,
- zasady wzywania fachowców,
- dokumentację stanu mieszkania przy przekazaniu.
Warto też ustalić preferowaną formę kontaktu – telefon, mail czy komunikator. Dzięki temu w razie awarii obie strony mogą działać szybko i sprawnie.
Podsumowanie
Podział odpowiedzialności za naprawy w wynajmowanym mieszkaniu zależy od rodzaju usterki i zapisów w umowie. Najemca odpowiada za codzienne, drobne naprawy i utrzymanie czystości. Właściciel – za stan techniczny lokalu, instalacje i większe awarie. Jasne zasady i dobra komunikacja to najlepszy sposób, by uniknąć sporów i zapewnić sobie spokojne korzystanie z mieszkania.
