Czy wynajmujących mieszkania czekają podwyżki czynszów? Czy właściciel mieszkania ma prawo podwyższyć czynsz za wynajmowany lokal, jeśli w górę idzie mu rata kredytu? Jak to wygląda w świetle prawa?
Możemy zawrzeć umowę na czas nieokreślony lub na czas oznaczony. Najbardziej rozpowszechnione to umowy na czas nieokreślony, gdzie strony mogą dość szybko zmienić warunki finansowe umowy. Natomiast w przypadku umów na czas oznaczony możliwości zmiany warunków finansowych umowy są już mniejsze. Dlatego warto rozpatrzyć wszystkie zalety i wady umów przed ich podpisaniem. Gdy w umowie jasno są wyszczególnione elementy opłat i zmiany ich nie wymagają aneksu do umowy, najemca nie może zakwestionować podwyżki. Obecnie większe podwyżki będą w związku ze zmianą opłat za media niż podwyżką stóp procentowych. Rentowność najmu po raz kolejny obniża się.
Jakie zapisy umów najmu są stosowane? Czy właściciele mieszkań zastrzegają, że mogą podnieść czynsz, jeśli rata kredytu wzrośnie? Jaka jest praktyka?
W większości umów najmu nie ma bezpośrednio wskazanej formy finansowania zakupu nieruchomości. Stąd mało jest zapisów w umowach uzależniających wzrost ceny najmu od wzrostu rat kredytu . Obecne zmiany cen prądu i gazu mają bezpośrednie przełożenie na koszt utrzymania mieszkań (energia, ogrzewanie, ciepła woda). Stąd wynajmujący muszą dobrze ocenić ryzyko wystąpienia podwyżek i ew. wzrostu rat kredytu. W przypadku umów terminowych zmiana czynszu, aby zrekompensować podwyżkę rat, wymaga zgody najemcy. Najemca może nie wyrazić zgody na nowe warunki.
Co począć z rachunkami za prąd czy śmieci, gdy z najemcą umawialiśmy się na stały czynsz? Czy takie umowy są praktykowane? Jakie jest wtedy rozwiązanie?
Większość umów obecnie zawieranych rozdziela koszty stałe i zaliczki na media i śmieci. Stąd podwyżki tych ostatnich bezpośrednio dotykają najemców. Zmiany prawa (przejście wszystkich umów od 2023 na ryczałt od przychodu) wymuszają poniekąd umieszczanie czynszu i opłat oddzielnie. Inaczej podatek ryczałtowy płacimy od całej wartości umowy. Już prawie 1/3 kosztów najmu to opłaty stałe i zaliczki na media. Brak wydzielenia opłat oznacza kilkaset złotych większy podatek rocznie dla wynajmującego. Dlatego standardy umów w dużej części uwzględniają już te kwestie.
Jak szalejące ceny wpłyną na runek najmu mieszkań? Właściciele, którzy dziś wystawiają lokale na wynajem, będą dyktować wyższe ceny? O ile?
Wzrost kosztów utrzymania mieszkania jest ogólnopolski, co oznacza że dotknie wszystkie mieszkania przygotowane na wynajem. Inaczej jednak będą się koszty przekładać na nowe i stare budownictwo. Nowy blok z rozwiązaniami ograniczającymi zużycie energii (cieplnej, elektrycznej), z licznikami ciepła, będzie miał dużo niższe wzrosty kosztów od nieocieplonego budynku ze starą ciepłownią. Stąd oczekujemy większego zainteresowania nowymi mieszkaniami i takimi, które wprost wskazują niskie koszty utrzymania (mniejszy metraż, efektywne sprzęty AGD, ekologiczne rozwiązania architektoniczne). Wzrost kosztów przełoży się na rachunek całościowy za najem. W wielu przypadkach oczekujemy wręcz, że część właścicieli mieszkań nie przerzuci w pełni podwyżki w obawie przed utratą najemcy i koniecznością ponoszenia kosztów w całości w momencie pustostanu.
A może pandemia nie pozwoli na dyktowanie wyższych cen? Rynek najmu już odżył? Czy wciąż jest problem z przyciągnięciem najemców, więc nie ma pola do podwyżek czynszów?
O dziwo, w wynajmach mieszkań praktycznie nie widać już pandemii. Ceny najmu podniosły się po szoku z 2020 roku i widzimy kwoty nieznacznie niższe niż w 2019. To co się zmieniło, to ilość osób zainteresowanych i ich skłonność do negocjacji ceny. Tak więc presja na zwiększenie stawek czynszów jest ograniczona popytem. Jak tylko zacznie się zwiększać, ceny najmu wzrosną. Niemniej jednak cześć właścicieli mieszkań ma permanentny problem ze znalezieniem najemców. Niski stan techniczny, utrudnienia techniczne lokalu czy nieatrakcyjna lokalizacja zmusza albo do znacznego obniżenia czynszu albo długiego poszukiwania najemców.
